Evaluarea imobiliara

Evaluarea exprimã o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliarã este o analizã, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietãti imobiliare, exprimatã de o persoanã impartialã specializatã în analiza si evaluarea proprietãtilor (evaluatorul imobiliar).  

Criteriile pe baza cãrora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret într-o tranzactie obiectivã.

Proprietatea imobiliara 

Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil ce este înregistrat într-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau contract de închiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. În contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul în sine, toate bunurile care în mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).

Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a închiria, de a testa (a lasa mostenire), de a dona sau de a alege, de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. În anumite situatii, un anumit atribut poate fi separat si transferat, închiriat sau înstrainat, în conditiile legii.

Prerogativele sau beneficiile corespunzatoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitari externe impuse de catre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbana sau preluarea de catre stat a proprietatilor fara proprietar sau mostenitor.

Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin.

Contractele de închiriere sunt întelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de închiriere proprietarul îsi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de folosinta. Chiriasul sau locatarul dobândeste, în temeiul contractului de închiriere, dreptul de a ocupa si a folosi proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si în anumite conditii.
Subînchirierile iau nastere în cazul în care chiriasul transfera unui tert, numit subchirias (sublocatar) dreptul de care se bucura chiriasul, respectiv dreptul de ocupare si folosinta.

Un evaluator trebuie sa analizeze în ce masura orice clauze sau conditii dintr-un contract de închiriere afecteaza valoarea proprietatii.

Servitutile reprezinta un beneficiu necorporal asupra proprietatii detinute, care încredinteaza utilizarea unei parti a acesteia fara a duce la dobândirea proprietatii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobândite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei proprietati imobiliare, aflata în proprietatea altei persoane.

Coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin împartirea legala a drepturilor de proprietate. Un exemplu îl constituie proprietatea imobiliara care nu apartine unui singur proprietar. Proprietatea poate apartine unei societati comerciale, cu mai multi actionari sau asociati, sau mai multor coproprietari.

Un beneficiu financiar poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci când aceasta este utilizata ca si colateral pentru garantarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital la proprietatea respectiva este considerata ca un activ financiar distinct.

Evaluarea proprietatii imobiliare se realizeaza în diverse scopuri, printre care: raportari financiare, tranzactii care implica transferul proprietatii, credite sau împrumuturi garantate cu proprietatea, litigii, probleme de impozitare, consultanta sau luarea unor decizii investitionale. Cu exceptia ultimului caz, valoarea de piata reprezinta baza de stabilire a valorii, în toate situatiile urmatoare:

Evaluari ale activelor corporale imobilizate în scopul întocmirii situatiilor financiare, pentru reflectarea efectului modificarii preturilor sau valorilor curente;

Evaluari pentru a asista un cumparator potential la întocmirea ofertei sale sau a asista un vânzator potential în stabilirea unui pret acceptabil pe care sa îl pretinda sau pentru a ajuta ambele parti sa determine pretul de vânzare pentru o anumita tranzactie; evaluari pentru stabilirea bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprietati multiple;

Evaluari solicitate pentru estimarea valorii unei proprietati cu care se garanteaza un credit ipotecar sau pentru a stabili o baza de asigurare sau de garantare a unui credit cu o proprietate;

Evaluari utilizate în exproprieri pentru cauza de utilitate publica, în litigii sau arbitraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese partiale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau violari ale legislatiei de mediu;

Evaluari necesare pentru estimarea valorii de impozitare; pentru separarea activelor în active amortizabile si active neamortizabile si determinarea, în acest mod, a amortizarii aplicabile sau pentru determinarea taxelor legate de donatii sau mosteniri;

Evaluari si lucrari auxiliare pentru un spectru larg de clienti, de exemplu: investitori, asiguratori, licitatori, lichidatori, administratia locala (pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o diversitate de scopuri, de exemplu: analize de piata sau de fezabilitate, analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi actiuni emise (sau revizuirea acesteia) si pentru stabilirea evolutiei chiriei si ratelor de leasing viitoare.

În orice evaluare a proprietatilor imobiliare trebuie identificate caracteristicile relevante ale proprietatii. Caracteristicile proprietatii includ:

• localizarea, descrierea fizica si juridica si atributele economice sau de a genera venit;
• dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina/libera, dreptul de a închiria, dreptul chiriasului de ocupare si folosinta, dreptul de subînchiriere);
• orice proprietate mobila, adaugiri sau active necorporale care nu sunt proprietate imobiliara, dar sunt incluse în evaluare de mai jos;
• orice servituti, restrictii, impedimente, închirieri, conditionari sau clasificari speciale asupra proprietatii sau a altor elemente de natura similara cunoscute;
• daca proprietatea subiect reprezinta un drept partial sau fractionar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren.

  Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt:

• cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, în cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor);
• Efectele unor modificari probabile de zonare sau dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utilitati publice sau coridoare de acces;
• Piete în declin, caracterizate prin cerere redusa, oferta excedentara, numar redus de tranzactii, în care estimarile valorii de piata pot fi sustinute în mica masura pe date istorice sau curente. În aceste cazuri, participantii pe piata se pot focaliza spre alti indicatori ai valorii sau performantelor proprietatii.

În evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, în general, abordarile prin: comparatia vânzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vânzarea cea mai mare.

1. Abordarea prin comparatia vânzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vânzarile, astfel încât sa existe certitudinea ca partile implicate în tranzactie au fost motivate în mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de vânzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate. Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vânzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vânzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vânzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.

Abordarea prin comparatia vânzarilor este aplicabila si convingatoare numai în cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si în cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, încrederea în abordarea prin comparatia vânzarilor poate fi limitata atunci când conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau în cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vândute.

2 În cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia în considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.

3 Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. În mod uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat pentru promotorul imobiliar. În cazul proprietatilor vechi, abordarea prin cost ia în considerare o estimare a deprecierii, care include atât deteriorarea fizica, cât si deprecierea functionala. O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este închiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.

Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vând rar.

În general, abordarile si metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluari, incluzând proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunurile mobile), întreprinderile si activele financiare. Totusi, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implica surse diferite de informatii, care reflecta în mod adecvat piata pe care proprietatea (si/sau serviciul sau întreprinderea) este evaluata. De exemplu, cladirile individuale sunt, de obicei, vândute si evaluate pe o piata imobiliara relevanta, în timp ce evaluarea actiunilor unei companii, care detine mai multe cladiri, este reflectata prin referirea la cursul actiunilor pe o piata de valori mobiliare relevanta.